حسین عبده تبریزی صاحب نظر ارشد بخش مسکن در تشریح آنچه این روزها «کاهش قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطقی از تهران را رقم زده، می گوید:

«شکاف بزرگ» بین قدرت خرید و قیمت مسکن در کنار «جمع بندی بهشادبهرامی تقاضای سفته بازانه » درباره ادامه دار نبودن روند رشد قیمت با شيب گذشته، باعث شده زمینه برای توقف رشد قیمت اسمی فراهم شود. این کارشناس اقتصادی در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» در عین حال به تجربه کاهش قیمت واقعی مسکن در دوره های مشابه گذشته یعنی در زمان پساجهش اشاره می کند و معتقد است: عاملی که می تواند باعث اصلاح قیمتی در بازار مسکن شود تورم است.

البته یک نظام مالیاتی مناسب نیز می تواند رفتار دو طرف عرضه و تقاضا را در این بازار اصلاح کند. برای به کارگیری اهرمهای مالیاتی در بازار ملک ابتدا باید تکلیف عامل «تورم و تاثیرپذیری رشد قیمت اسمی مشخص شود. بخش عمده ای از رشد قیمت های اسمی مربوط به تورم است که در زمان اعمال فرمول های مالیاتی باید اثر آن مورد توجه و رشد واقعی مبنای مالیات قرار بگیرد. عبده تبریزی در ادامه گفت وگو، فمن معرفی تبعات بی اثر شدن وام های خرید مسکن در جریان تقاضای مصرفی درباره بازار ساخت و سازهای مسکونی نیز تاکید می کند:

پارامتر عمده در قیمت تمام شده ساخت مسکن به خصوص در تهران، قیمت زمین است که انتظار می رود با ثابت ماندن قیمت اسمی املاک کلنگی در ماههای آینده، شاهد تخلیه حباب آن باشیم، برای این منظور لازم است مالکان در توافقات خود با سازنده ها برای مشارکت در ساخت حاضر به تغییر نسبت مشارکت به نفع سازنده شوند. این اتفاق با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، نیاز بازار ساخت و ساز و عامل محرک است. هر چندانتظار می رود قیمت برخی مصالح ساختمانی نیز در پی تغییر جهت نرخ ارز، کاهش پیدا کند.

 در بازار مسکن شهر تهران انتظار پرقدرتی برای کاهش قیمت ها در روزهای اخیر شکل گرفته است. ظاهرا در برخی مناطق هم فروشنده های واحدهای قبلی برای فروش واحدهای جدید، قیمت پیشنهادی کمتر به بنگاهها اعلام می کنند. در واقعیت بازار ملک، امکان کاهش قیمت اسمی وجود دارد؟ در مقطع فعلی بازار که رکود سنگین حاکم است، چطور؟ آیا قیمت اسمی مسکن در ماههای آتی افت می کند؟

به نظر می رسد چنین اتفاقی در حال رخ دادن در بازار مسکن پایتخت است طی یک سال اخیر، شکل گیری انتظارات افزایشی در شهر تهران سایر شهرها منجر به افزایش قیمت ها و نهایتا شکل دادن وضعیت کنونی در بازار مسکن شد. زمانی که نرخ دلار رو به افزایش گذاشت روند رشد قیمت از انتظارات نیز فراتر رفت. پس از آن همزمان با کاهش قیمت دلار در بازار، قیمت سایر کالاهایی که اصطلاحا چسبندگی نداشتند در روند نزولی قرار گرفت.

 

یعنی کالاهایی همچون طلا يا سهام پتروشیمی که همزمان با رشد فراتر از انتظار شرخ یا رشد زیادی مواجه شدند بلافاصله با کاهش قیمت دلار واکنش نشان داده و در مسیر کاهش قیمت قرار گرفتند اما در خصوص بازار مسکن وضعیت متفاوت است.

این بار ویژگی اصطلاحا چسبندگی قیمت دارد به این معنا که اگر در محله ای از شهر به واسطه انعقاد یک معامله باقیمتی بالاتر از میانگین قیمت منطقه قیمت پایه منطقه تغییر و قیمت جدید سینا قرار می گیرد در کوتاه مدت و به راحتی این سطح قیمتی پایین می آید. در نتیجه سایر مالکان آپارتمان های منطقه نیز تمایل به فروش ملک خود با قیمتی پایین تر از قیمت مینا را ندارند همین روند مدت ها ادامه پیدا می کند

Image result for ‫مسکن‬‎

پس چه عاملی در بازار مسکن منجر به اصلاح قیمت ها می شود؟

 

 در مورد مسکن معمولا عاملی که قیمت را اصلاح می کند تورم» است. اتفاقی که به آن در خصوص کاهش قیمت اسمی در برخی محلات خاص شهر تهران اشاره می کنید نکته جالبی است چراکه طی دوره های گذشته، تجربه شده که کاهش قیمت اسمی کمیاب بوده چرا که به طور معمول قیمت واقعی در خصوص بازار مسکن کاهش پیدا می کند به قیمت اسمی به طور مثال در سال با این اتفاق آن هم نه به صورت گسترده رخ داد. این موضوع حتی در حوزه املاک تجاری هم بین ۵ تا ۱۰ سال زمان می برد تا قيمتها ثابت و پس از آن با افزایش تورم، قیمت واقعی کاهش پیدا کند.

 

در این خصوص از قیمت املاک تجاری در منطقه یک مثال میزنی در این منطقه به عنوان مثال محدوده نیاوران، املاک تجاری در بازه قیمتی چند سال پیش ثابت مانده در حدود متر تربیتی ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان این در حالی است که ارزش واقعی ملک تجاری کاهش پیدا کرده است.

بنابراین شما معتقد هستید که کاهش قیمت ارز با طلا به عنوان تنها عامل پیش برنده برای کاهش قیمت اسمی مسکن مطرح ممکن است قیمت طلا و ارز به دلیل آنکه یک متغیر پیش برنده در اقتصاد ایران است بر این روند تاثیر گذار باشد اما به نظر می رسد یکی دیگر از عواملی که منجر به توقف رشد قیمت اسمی در بازار مسکن می شود و ادامه دار است ایجاد شکاف شدید میان قدرت خرید متقاضی مصرفی و قیمت های موجود در بازار است.

مطابق با آمار رسمی قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شهر تهران نسبت به سال گذشته با افزایش چشم گیری مواجه شده بنابراین خریدار مصرفی توان پرداخت قیمت پیشنهادی را برای خرید ندارد و همین موضوع ممکن است منجر به توقف روند رشد قیمت اسمی در بازار مسکن شده باشد.

عامل دیگری که به نظر می رسد سبب شده تا بخشی از تقاضای سوداگری نیز به حضور مجدد در بازار مسکن تردید داشته باشد، کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن طی ماههای گذشته است چرا که تقاضای سفته بازانه به این جمع بندی رسیده که از این زمان به بعد قرار نیست قیمت مسکن با شتاب گذشته رشد را تجربه کند به همین دلیل هم شاهد افزایش حضور تقاضاهای جدید در بازار سرمایه برای خرید سهام هستيم و در ماههای اخیر خرید و فروش آپارتمان به پایین تر از کف و گود معاملاتی رسید؛

یعنی حدود ۶ هزار واحد در ماه حجم ماهانه معاملات ۵۰ درصد نسبت به سال ۹۷ افت کرد اما موتور تورم مسکن نه تنها آرام نگرفت بلکه نرخ رشد نقطه ای از ۹۰ درصد هم فراتر رفت و به بیش از ۱۱۰ درصد رسید. گفته می شود کاهش شدید عرضه در بنگاه ها از سمت فروشنده ها از یکسو و وجود تقاضای سرمایه ای و مقداری هم سفته باز اند. علت مقاوم شدن تورم مسکن در برابر کاهش بوده است.

به نظر شما چرا رکود تورمی در بازار مسکن وجود دارد؟زمانی که قیمت دلار در بازار با افزایش مواجه شد 

این انتظار در میان مالکان آپارتمان های مسکونی نیز شکل گرفت که قیمت مسکن نیز به میزان افزایش قیمت دلار با رشد مواجه می شود غافل از این که در بازار مسکن، قدرت خرید همپای افزایش قیمت موردانتظار نمی تواند حرکت کند.

به طوری که بررسی ها نشان می دهد بخش عمده متقاضیان مصرفی موجود در بازار مسکن تهران از خرید ملک یک میلیارد تومانی ناتوان هستند. این در حالی است که طی یکسال گذشته، تعداد فایل های کمتر از قیمت یک میلیارد تومان در بازار محدود بود. این وضعیت در بازار اجاره نیز به نوعی قابل مشاهده است به این معنا که بخش عمده موجرین تمایل به افزایش نرخ اجاره به میزان رشد قیمت دلار داشته اند اما به طور مشخص مستأجرين المكان پرداخت ارقام پیش بینی شده از سوی مالکان را ندارند از این رو گزینه دوم یعنی جابه جایی از یک متسلقه به منطقه دیگر ارزان تر را انتخاب کردند.

 اصلاح ساختار فعلی بازار مسکن از چه طریقی امکان پذیر است؟

 

یک نظام مالیاتی بصورت مناسب می تواند رفتار دو طرف عرضه و تقاضا را ساماندهی کند، یعنی در صورتی که اصلاح نظام مالیاتی در بخش مسکن رخ دهد می توان اینطور انتظار داشت که جریان سفته بازی همچون زمان کنونی منجر به تغییر جهت بازار مسکن نشود. چه بسا در گذشته که بحث جدی پرداخت مالیات مطرح نبود چندان به تاثیر گذاری این عامل توجه نمیشد

اما در حال حاضر که سازمان مالیاتی در حال رسیدگی به پرونده های مالیاتی از سال ۹۲ به بعد است، احتمال طرح پرسش در خصوص میزان عیدی سرمایه نیز از  محل خرید املاک نیز وجود دارد

 اما یک پرسش در این خصوص مطرح است.

اگرچه در این دولت بدنه کارشناسی معتقد است که اهرم مالیاتی می تواند منجر به ساماندهی در بازار مسکن شود اما نکته مهم آن است که عملا عزمی برای اخذ مالیات مسکن شکل نگرفته است. به عنوان مثال بحث مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی املاک به عنوان دو نوع ابزار مالیاتی مهم برای بخش مسکن شناخته شده اما علت آنکه تاکنون اتفاق جدیدی در این بخش نیفتاده.

اگرچه نبود یک نظام مالیاتی مناسب منجر به ایجاد وضعیت کنونی بازار مسکن طی چند دهه گذشته شده اما مهمترین دلیل در نبود اراده و عزم جدی برای ایجاد این نظام مالیاتی فاکتور تورم است.

به این معنا که اگر فردی ۳۰ سال پیش، خانه ای را به قیمت ۲۰ هزار تومان خریداری کرده و در حال حاضر قصد فروش آن خانه به قیمت ۴ میلیارد تومان را دارد؛ بخش عمده رشد منجر به ارزش کنونی ملک مربوط به تورم است از این رو برای محاسبه نرخ مالیات باید عناصر موثر بر رشد قیمت از جمله تورم لحاظ شود و اثر آنها حذف شود. در خصوص عالیات در خانه های خالی نیز دسترسی به یک بانک اطلاعاتی که بتواند تشخیص دقیق تعداد خانه های خالی را داشته باشد دشوار است. نکته مهم آن است که راه اندازی یک نظام مالیاتی یک جریان تدریجی است که با اصلاح سایر عناصر تاثیرگذار بر آن باید اتفاق بیفتد

در ماههای اخیر تقریبا مصرف کننده ای در بازار مسکن وجود نداشته است. خریداران مصرفی از سطح قیمت ها و رشد مداوم آن سرخورده و از بازار خارج شده اند. تبعات این وضعیت برای سال های آینده بازار مسکن با توجه په بی عملی و بی توجهی دولت و بانک مرکزی نسبت به تعديل قدرت وام مسکن، چه چیزی می تواند باشد؟

به هر حال در سیاستهای پولی و در تصمیم های مربوط به اعتبارات همیشه یک نوع محافظه کاری توصیه می شود، چرا که اگر بنا باشد تصمیمات ناگهانی و بدون توجه به تاثیرات احتمالی آن در بازار گرفته شود بدون تردید تبعاتی به دنبال خواهد داشت. چنانکه تجربه سایر کشورها همچون ترکیه با آرژانتین در تغییر ناگهانی نرخ س ود بانکی اثرات مثبتی در جامعه به دنبال نداشت. از این رو اصلاح نظام بانکی نیز باید در یک روند تدریجی و متناسب با سایر عوامل تاثیرگذار اتفاق افتد. در حال حاضر در حوزه مسکن نیز باید اصلاحات متناسب با منابع موجود انجام شود. این در حالی است که منابع موجود برای افزایش میزان تسهیلات بانکی در بخش مسکن کفاف نمی دهد.

در حال حاضر یک آپارتمان ۷۰ متری در ش هر تهران به طور میانگین ۷۰۰ میلیون تومان قیمت گذاری می شود، بنابراین به طور طبیعی تسهیلات بانکی پیش بینی شده برای خرید این آپارتمان که سقف آن معادل ۱۶۰ میلیون تومان است نمی تواند تاثیر زیادی در تامین بودجه خریدار داشته باشد. به همین دلیل همانطور که شما اشاره کردید میزان حضور متقاضی مصرفی برای خرید در بازار به طرز محسوسی کاهش پیدا کرده است. این مساله می تواند به معنای افزایش نرخ اجاره نشینی در شهری همچون تهران نسبت به سال های گذشته باشد.

در سمت عرضه نیز مشکل کمبود عرضه مسکن متناسب با نیاز موجود در بازار منجر به ایجاد یک شکاف بزرگ میان تقاضا و عرضه شده است. در حال حاضر سالانه بین ۶۰۰ تا ۷۰۰  هزار ازدواج در کشور اتفاق می افتد این در حالی است که میزان تولید و عرضه مسکن متناسب با این تقاضا نیست. هر چند در دهه های گذشته در برابر هر ۱۱۷ خانوار، ۱۰۰ واحد مسکونی در بازار وجود داشت اما در حال حاضر این فاصله بیشتر شده است.

آیا قیمت فروش واحدهای نوساز در ماههای آینده شیب افزایش خواهد داشت یا بدون تغییر نسبت به ماههای گذشته، عرضه می شود؟

این سوال را به  این دلیل می پرسیم که دو فاکتور جهش قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی در سال گذشته، باعث رشد شدید قیمت تمام شده ساخت و سازه هایی که امسال به  پایان می رسد، شاد مشکل اساسی بالا بودن قیمت مسکن به ویژه  شهرهای بزرگ، قیمت بالای زمین است.

نکته ای که در خصوص قیمت مسکن مورد توجه است آن است که قیمت مسکن به صورت اسمی تخلیه نمی شود و تخلیه قیمت آن باید به صورت واقعی باشد در زمان حاضر که به نظر می رسد بازار مسکن به یک دوره رکود وارد می شود، مالکان زمین به ویژه در مناطقی از شهر تهران همچون مناطق یک و سه که با محدودیت طبیعی زمین هم روبه رو هستیم اجازه تخلیه قیمت به سرعت و قابل ملاحظه را نمی دهند. ولی طبیعی است برای آنکه کاهش قابل ملاحظه ای در قیمت ها پیدا شود، قیمت زمین با سرعت گذشته افزایش پیدا نکند.

الان زمین حتی در مناطق ضعیف شهری یک مرتبه جهش پیدا کرده است

یعنی اگر شما به رشد قیمت زمین در این مناطق نگاه کنید،  شاید از رشد مناطق یک و سه هم بیشتر باشد. از این نظر عاملی است که می تواند یک مقدار قیمت را کنترل کند. در حوزه مشارکت در ساخت تیز باید به تشریح شاهد کاهش مقاومت مالکان زمین و تعدیل نرخ مشارکت به نفع سازنده ها باشیم چرا که تنها راه برای ایجاد تعادل و عرضه املاک تکمیل شده به بازار این مسیر است یعنی اگر فرض کنیم تمامی فاکتور های دخیل در هزینه ساخت وساز ثابت باشد راهکار، کاهش سهم مالکان زمین در پروژه های مشارکتی است.

البته یک نکته قابل توجه است که طی دوره اخیر قیمت برخی اقلام مصالح ساختمانی همراستا با قیمت دلار بیش از انتظارات افزایش پیدا کرده است به ویژه در خصوص مصالح ساختمانی وارداتی اما در حال حاضر که قیمت دلار در حال کاهش است و برخی از فروشنده ها شاهد باقي ماندن جنس خود در انبار به دلیل رشد بی اندازه قیمتها بودهاند ممکن است به کاهش قیمت ها متناسب با کاهش قیمت دلار روی بیاورند به طور کلی معتقد هستم که اگر اصلاحاتی در قیمت دلار و سایر بازارها رخ دهد به تدریج اصلاح قیمتی در ساخت وساز نیز رخ خواهد داد.

در حال حاضر از یکسو آمارهای رسمی از افزایش ۳۰ درصدی اجاره ها حکایت دارد و از سوی دیگر مطابق گفته مستاجران نرخ پیشنهادی موچران در سال جاری تا دوبرابر نسبت به پارسال افزایش پیدا کرده است ارزیابی شما از آینده رشد نرخ اجاره بها در بازار چیست؟

افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ اجاره بها نسبت به سال گذشته از دیدگاه من صحیح نیست چرا که چنین قدرتی در سطح شهر تهران از سوی مستاجران وجود ندارد. ممکن است که آمار رسمی دقت بالایی نداشته باشد اما حداقل برخی معیارها در آن رعایت شده است و از این رو رشد ۳۰ درصدی صحیح تر به نظر می رسد حتی از دیدگاه فرهنگی نیز افزایش نرخ اجاره بها غير قابل قبول است چرا که به هر حال بخش زیادی از مستاجران سال ها در یک خانه بوده اند و به هر حال همه مالکان به دنبال چنین افزایشی نیستند.

اما در اینکه نرخ اجاره بها بالا رفته، شکی وجود ندارد. با اینکه نسبت قیمت به اجاره تعدیل شده باشد در صورتی که پیش بینی عایدی سرمایه برای آینده وجود نداشته باشد. این هم قابل فهم است

بنابراین تحلیل شما این است که رکود ساختمانها و حتی فعالیت آنها با توجه به شرایط اقتصادی کل کشور می تواند در ماه های آتی افزایش هم داشته باشند؟

در شهر تهران و برخی شهرهای بزرگ سرمایه گذاران باید بدانند به دلیل اشباع این بخش از بازار ساخت وساز، گزینه ساخت و فعال کردن مال های تجاری نمی تواند خیلی اقتصادی باشد. چرا که به قدر کفایت مال و مجتمع تجاری در شهر تهران وجود دارد و حتی برخی مال های تکمیل شده موجود در شهر نیز اقتصادی نشده اند. از این رو عملکرد منطقی آن است که بیش از این مال و مجتمع تجاری در شهر تهران ساخته نشود چون سرمایه گذار باید کالایی را تولید کند که بتواند بفروشد.

بنابراین منطقی است که دیگر در تهران حداقل تعداد مدال ها افزایش پیدا نکند ، مگر در مناطق جدیدی که توسعه پیدا می کند و تحلیل شما از آینده بازار زمین مسکونی در تهران چیست؟ قیمت زمین از قیمت مسکن فراتر رفته و این وضعیت را سازنده ها زمان ساخت و سازهای جدید می دانند و از ساخت وساز دست کشیده اند.

من امیدوار هستم با جدی تر شدن مالیات ارزش افزوده از افزایش قیمت خیلی جدی بخش زمین که هیچ نوع اشتغالی هم ایجاد نمی کند اما می تواند صنایع کشور را ببلعد و نگذارد کار مولد صورت بگیرد یا کار تولیدی ای که اشتغال ایجاد می کند، جلوگیری شود چرا که طی ۵۰ سال گذشته بدون آنکه اقدام مشخصی برای مقابله و کنترل قیمت زمین صورت گیرد، بخش زیادی از منابع در این حوزه حبس شده بدون آنکه بازده اقتصادی مشخصی داشته باشد. تصور کنید قیمت زمین یک سوم قیمت کنونی بود در این صورت چند ۱۰هزار میلیارد تومان در ایران سرمایه آزاد می شد که در بخش تولید و اقتصاد می توانست سرمایه گذاری شود. بنابراین این افزایش قیمت در این سطح برای اقتصاد یک نوع بیماری است.

نکته دیگری که در این حوزه قابل توجه است نزدیک شدن قیمت اراضی کشاورزی به اراضی شهری است

به رغم کمبود آب، کشاورزی یک بخش جدی و مهم از اقتصاد ایران است که بخش زیادی از مردم در آن فعالیت دارند. با توجه به آنکه طی ماههای گذشته قیمت کالای کشاورزی افزایش پیدا کرده و به نوعی اقتصادی تر شده است چرا که ورود تکنولوژی به حوزه فعالیتهای کشاورزی منجر به ایجاد ارتباط مستقیم کشاورزان با مصرف کننده شده است.

این روند سبب می شود مسیری برای افزایش قیمت اراضی کشاورزی به میزان اراضي شهری ایجاد شود. اگر به اینجا برسیم، نقطه خوبی است برای اینکه ان موقع دیگر زمین کشاورزی حفظ می شود و زمین های باغات و کشاورزی تغییر کاربری پیدا نمی کنند. از این منظر به نظر می رسد که مساله زمین دچار یک تحول اساسی می شود. در مورد زمین های شهری گران قیمت هم فکر می کنم یا ثابت بودن قیمت ها باید شاهد تخلیه حباب قیمتی باشیم

منظورتان از ثابت بودن قیمت قیمت اسمی است؟

بله، یعنی اینکه قیمت اسمی شان کاهش پیدا نمی کنند. مالکان ترجیح می دهند نفروشنده صبر می کشند. چرا که اگر مالک زمینی در شمال شهر تهران، زمین خود را مترمربعی ۵۰ میلیون تومان ارزش گذاری کرده باشد و خریداری برای آن وجود نداشته باشد.

اگرهم مالک مترمربعي ۵ میلیون تومان قیمت زمین را کاهش دهد بازهم خریداری برای آن پیدا نمی شود بنابراین مالک ترجیح می دهد که همچنان قیمت پیشنهادی خود را ثابت نگه دارد که با افزایش تدریجی نرخ تورم فاصله میان توان خرید و قیمت پیشنهادی مالک پر شود

و در این شرایط آیا اهرم کمکی دیگری نیز می تواند برای کاهش سطح ناامیدی از خانه دار شدن متقاضیان طراحی شود؟

کمک اصلی همان یارانه دولت است. به عنوان مثال در زمان طرح مسکن مهر اختصاص خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی توانست در به سرانجام رسیدن این طرح نقش مهمی را ایفا کند. هم اکنون تیز دولت مجددا برای تکمیل واحدهای باقی مانده مطرح مسکن مهر تا پایان سال جاری، اعتبار مجددی را برای افزایش سقف تسهیلات از ۴۰ میلیون تومان به ۵۰ میلیون تومان اختصاص داده است. از این رو به نظر می رسد کمک دولت به شکل پرداخت یارانه نرخ سود می تواند کمک کننده باشد

آیا شهرداری ها می توانند در این زمینه کمکی به تنظیم بازار مسکن کنند؟

در شرایط فعلی شهرداری ها به خاطر کسری های عمده ای که خودشان دارند و نظام مالی خودشان را اصلاح نکرده اند، خیلی کم می توانند حرکت کنند. الان شهرداری های زیادی هستند که چون اوراق مشارکتهایشان را نتوانسته اند بپردازند، یک ریال هم به آنها اعتبارات نمی دهند. در شرایطی که یک ذره وضع مالی شهرداریها  بهتر بشود قطعا شهرداری ها می توانند با مالک شدن و اجاره داری به بخش مسکن کمک کنند. به عنوان مثال شهرداری ها می توانند از طريق ارائه تخفیف های خاص به خانه های ارزان قیمت این کار را انجام دهند.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *