مسئله مسکن و حق شهروندان براي داشتن مسکن مناسب موضوعي است که در قانون اساسي کشور ما به مانند بسياري از متون قانوني کشورهاي مختلف مورد اشاره قرار گرفته است. 

مسئله کليدي در مقوله در دسترس بودن مسکن براي شهروندان قيمت مسکن است. بديهي است قيمت مسکن نبايد از از طريق جريان سفته بازي به قدري بالا رود که مالکيت مسکن از دسترس عامه مردم دور باشد. براي تحقق اين مهم، دولت ميتواند با تمسک به ابزارهايي که در اختيار دارد مثل ماليات بر زمين، از پايين ماندن قيمت مسکن دفاع کند. قيمت مسکن به موضوع شهرسازي نيز وابسته است. زماني که امکانات و دسترسيهاي فراوان در شهري مجتمع ميشود، سوداگري نيز سهل تر خواهد شد و قيمت مسکن بالا خواهد رفت. از اين رو قيمت مسکن تا حد زيادي به نحوه توزيع جمعيت در جغرافيا نيز مربوط است.

اينطور نيست که موضوع مسکن صرفاً با کنترل قيمت آن حل شود. عرضه معقول بايد در سراسر کشور صورت گيرد. منظور از عرضه معقول مسکن، شهرسازي مناسب است؛ يعني هزينه ها و امکانات عمومي به طور گستردهاي در سراسر جغرافياي ايران به گونه اي توزيع شود که قيمت زمين نتواند به سادگي بالا رود. به طور مثال ميدانيم که امروز قيمت زمين در شهر تهران به شکل وحشتناکي بالا است. يکي از دلايل اين است که حجم وسيعي از امکانات در شهر تهران جمع شده است. هزينه هاي عمومي بسياري از محل درآمد نفت در تهران صرف شده است. اگر اين هزينه ها به جاي تمرکز در تهران، در سطح گستردهتري در جغرافياي ايران هزينه شدهبود، اصولا قيمتها در تهران، امکان اين مقدار رشد را نداشت.

اما بااهميت تر از مسئله قيمت در موضوع مسکن، در دسترس بودن منابع است.

مسکن، بزرگترين دارايي سرمايهاي خانوار ايراني است. از ديد اقتصاد کلان نيز بزرگترين دارايي مصرفي خانوارها است. مسکن از ديد خانوارها، دارايي سرمايهاي است و از ديد اقتصاد، کالاي بادوام مصرفي است. در ميان خانوادههاي معمولي، يک بار اتفاق ميافتد که بتوانند چنين خريد بزرگي را انجام داده و مسکن بخرند. پرسش اينجاست که هر خانواده معمولي از چه منبعي بايد اين خريد بزرگ را انجام دهد؟ مسکن از جمله مواردي است که خانوارها نميتوانند از محل پس اندازهاي گذشته شان آن را خريداري کنند. اگر بخواهند از محل پس انداز گذشته خود مسکن خريداري کنند، بايد در ۵۰ – ۶۰ سالگي اقدام به خريد مسکن کنند. طبعاً کمتر زوج جواني قادر است از محل پس انداز گذشته خود مسکن خريداري کند.

بايد براي تهيه مسکن وام دريافت شود.

اين اصلي پذيرفته شده در دنيا است و عموم مردم در دنيا از طريق دريافت وامهايي با بازپرداخت طولاني مثلا سيساله صاحب مسکن ميشوند. به اين ترتيب وقتي از تلاش دولت براي فراهم آوردن زمينه دسترسي شهروندان به مسکن حرف ميزنيم، بايد بررسي کنيم که دولتها در حوزه امکانات خريد مسکن از جمله اعطاي وامهاي بلندمدت چه سياستهايي داشتهاند. وامهاي بلندمدت مسکن، وامهاي رهني نام دارند و بازار اين وامها، بازار رهن ناميده ميشود. مهم است دولتها در کنار تلاشي که براي پايين ماندن قيمت مسکن انجام ميدهند، نگذارند بازار مسکن دچار سفته بازي شود.

متاسفانه اين اتفاق در پنج دهه گذشته رخ داده و بازار مسکن را متأثر ساخته است. از سوي ديگر فقدان يک نظام مالياتي معقول بر عايدات سرمايهاي حاصل از مسکن و زمين، به آشفتگي اين بازار دامن زده است. دولتها علاوه بر اينکه بايد در اين دو حوزه مداخله کنند، مسئوليت دارند بازار رهن را نيز گسترش بخشند.

بازار وام هاي بلندمدت براي خريد مسکن با شرايط مناسب، از حوزه هايي است که دولتها در آن مسئوليت دارند.

متاسفانه اين بازار در ايران، به رغم همه تلاشهايي که از دهه ۷۰ تا امروز انجام شده، هنوز به قدر کافي توسعه پيدا نکرده است. در حال حاضر اعطاي وامهاي رهني بلندمدت، محدود به بانک مسکن شده که به ميزان کافي براي رفع نياز شهروندان نيست. شهروندان بايد در صف دريافت وامهاي رهني منتظر بمانند و به خصوص زوج هاي جوان از دريافت وام مناسب درميمانند. در حالي که امروزه در دنيا اعطاي چنين وامهايي بسيار عادي است. در دنياي پيشرفته با نرخهاي زير يک درصد و به طور گسترده وام مسکن اعطا ميشود. مردم خانه ميخرند و از محل درآمدهاي آينده خود اقساط آن را پرداخت ميکنند.

خريد مسکن در ايران از جهت ديگر نيز حائز اهميت است. مسکن در ايران به مانند سپر تورمي عمل ميکند.

زماني که سرپناه و پس اندازي داريد، در مقابل تورم نيز مقاومتهايي داريد و ميتوانيد جلوي تورم بايستيد. اين امر بسيار مهمي است. ممکن است در ساير نقاط دنيا تفاوت چنداني نباشد ميان شهروندي که اجاره يک خانه را پرداخت ميکند با شهروندي که به مدت چهل سال براي اقامت در اين خانه قسط وام رهني ميپردازد؛ اما در ايران به دليل موج تورم، تفاوت ميان يک شهروند خانه دار و مستأجر شکافي عميق است. پس به همين دليل دولت ميبايست بازار وام هاي رهن را توسعه دهد تا مردم مسکن بخرند و سپر تورمي معقولي داشته باشند.

روشن است که دولت بايد در اين زمينه، کارهاي جدي انجام دهد. به همين دليل سالها است که از مقولاتي چون بازار اوليه و ثانويه رهن و شيوه هاي مختلف خريد وام هاي مسکن سخن گفته ايم و از آن دفاع کرده ايم. بنابراين شکي نيست که وظيفه دولت اين است که طوري روابط مالي را در کشور سامان دهد که وامهاي ۵ ساله يا سي ساله براي خانه دارشدن در اختيار شهروندان قرار گيرد؛ دولتها بايد زمينه سازي لازم را براي اعطاي چنين وام هايي انجام دهند. در واقع توسعه بازار رهن يک وظيفه مهم دولت براي محقق ساختن امکان تهيه مسکن مناسب براي شهروندان است. تا زماني که دولت نتواند نرخ تورم را در سطح نازل نگاه دارد، بازار رهن پا نميگيرد.

دولت به جز اين وظايف عام که جهت تأمين مسکن همه شهروندان بايد انجام دهد، وظيفه خاصي نيز بايد عهده دار شود. اين وظيفه خاص ذيل عنوان مسکن اجتماعي تعريف شده است. 

منظور از مسکن اجتماعي، تهيه مسکن براي کساني است که نه ميتوانند قسط بدهند و نه ميتوانند تمام اجاره خود را پرداخت کنند. در دنيا معمول است که دولت يا شهرداري ها براي اين قشر خاص، مسکني را آماده ميکنند و با اجارهاي کمتر از قيمت بازار و گاهي به اندازه نصف قيمت بازار، بسته به توان خانوار،
از اين قشر حمايت ميکنند. دولت اين مسکن را براي دوره کوتاهي در اختيار اين خانوارها قرار ميدهد و در عين حال اقداماتي را انجام ميدهد که در مدت معين اين خانوار توانمند شده و بتوانند از عهده هزينه مسکن خويش برآيد.

مسکن اجتماعي در گذشته به طور متمرکز توليد ميشده است، ولي الان متمرکز توليد نميشود.

سعي بر آن است افرادي را که ساکن در مسکن اجتماعي هستند پراکنده کنند تا توانمندسازي به شکل بهتري صورت گيرد. از اين نظر، شکل اجراي مسکن اجتماعي نسبت به گذشته فرق کرده است. معمولا دولت چند واحد را در يک مسکن متوسط يا پايينتر از متوسط، در اختيار ميگيرد يا اجاره ميکند.

اجاره افراد را پرداخت ميکند تا آنها توانمند شوند و خودشان بتوانند مسکن خود را اجاره کنند يا بخرند. دولت در ايران نيز موظف به اجراي اين سياست براي قشر خاص هدف است، اما متاسفانه اجراي سياست مسکن اجتماعي در کشور ما با هزينه هاي بالايي همراه است. چون درصد قابل ملاحظه اي از مردم در حول و حوش خط فقر هستند، اگر اعلام شود که دولت ميخواهد در چارچوب سياست مسکن اجتماعي به مردم کمک کند، شايد حدود نيمي از جمعيت ايران صف ببندند و متاسفانه از اين نظر نيز در تله جديدي گرفتار آمده ايم که اجراي سياست مسکن اجتماعي را بسيار دشوار کرده است.

به رغم اين بايدها که دولت موظف است در دستور کار خود قرار دهد، توجه به وضعيت امروز اقتصاد کشور نيز ضروري است.

با توجه به حجم بالاي تخريب بودجه خانوار که از سال …۶ تا امروز رخ داده است، خانوارها به هيچوجه قدرت پرداخت اقساط وامهاي رهني را ندارند. متاسفانه امروز در شرايط بنبست گونه اي گرفتار آمده ايم که حتي اگر دولت بتواند وام مسکن مناسبي در اختيار خانوارها قرار دهد، مردم به دشواري خواهند توانست صاحب خانه شوند. وام صدميليوني خريد مسکن در مقايسه با قيمت بالاي يک ميلياردتوماني يک واحد آپارتمان هفتاد متري در تهران، مشکلي از شهروندان حل نخواهد کرد.

بنابراين اولا دولت و بانک مرکزي بايد بتوانند بازار رهن را آماده کنند و ثانيا براي اينکه مردم بتوانند اقساط را پرداخت کنند، بايد نرخ بهره به سطح قابل قبولي کاهش يابد. واضح است که اين تحولات در مدت زمان کوتاه رخ نخواهد داد و بايد اذعان کرد که خريد مسکن امروزه در يک تله بحراني گرفتار آمده است. خريد مسکن براي بيش از نود درصد از افراد فاقد مسکن تقريبا غيرممکن شده است. بنابراين يک رکود وسيع بازار مسکن را فرا گرفته و حجم معاملات انجام شده ناچيز است.

به رغم اين مشکلات در مقام حل مشکل مسکن چه بايد کرد؟

پاسخ به اين سوال در وضعيت فعلي که در بالا توصيف شد دشوار است، اما به هر حال دولتها در همه کشورها براي خريد مسکن به شهروندان تسهيلاتي را ارائه ميدهند. به طور مثال در کشور آلمان، در زماني که نرخ بهره بانکي در اين کشور ۴ – ۵ درصد بود، دولت به کساني که خانه اولي بودند، .۵ هزار يورو کمک ميکرد تا بتوانند اولين خانه خود را بخرند. البته زماني که نرخ سود بانکي به يک يا دو درصد رسيد، آن کمک قطع شد. همين حالا دولت انگليس هم به خانهاوليها کمک ميکند. دولت انگليس با کساني که نميتوانند ۱۰ يا ۲۰ درصد اوليه براي خريد خانه را تهيه کنند، شريک ميشود و خانه را مشترک ميخرند.

اين شهروندان حق دارند که در مراحل بعدي سهم دولت از خانه شان را بخرند.

امروزه به دليل نزديک به صفر بودن نرخ بهره در اروپا، خانه دار شدن بسيار ساده و فراگير شده است. ما نيز بايد بتوانيم اين مشکل را در ايران حل کنيم. همين امروز براي اين که بانک مسکن بتواند وام هايي با بهره ده درصد به شهروندان بدهد، طوري که اقساط در تحمل مردم باشد، بانک مرکزي خط اعتباري ۴ درصد به بانک مسکن داده است. بانک مسکن با هزينه هاي خود، اين وام را با نرخ ۸ درصد به مردم ميدهد تا پرداخت قسط آن براي مردم قابل تحمل باشد. مردم خودشان با نرخ ۲۰ درصد نزد بانکها پس انداز ميکنند.

واضح است در چنين شرايطي بانک نمي تواند با نرخ ۲۰ درصد سپرده بگيرد، ولي با نرخ ۸ درصد وام بدهد. روشن است که دولت در اين حوزه به بانک مسکن بايد کمک کند و کرده است. اما معتقدم حجم وام بسيار کم است. امکانات بانک مسکن هم بسيار محدود است. همين حالا براي وامهاي ۸ درصدي که رقمشان خيلي هم کوچک است، صفهاي بلندي وجود دارد. بنابراين دولت هيچ راهي ندارد جز اينکه در جهت توسعه بازار رهن و پايين آوردن نرخ بهره بانکي تلاش قابل ملاحظه انجام دهد.

حسين عبده تبريزي