خانه های خالی و همزمان وجودِ مشکلِ مسکن در چین
مشکل خانه‌های خالی مختص کشور ما نیست و در بسیاری از کشورها به دلایل مختلف «بیش ساخت» یا overbuilt اتفاق افتاده است، اما در هیچ کشوری ابعاد مشکل به گستردگی آن در کشور چین نیست. بخش عظیم املاک و مستغلات در چین که نزدیک به ۳۰ درصد تولید ناخالص داخلی آن کشور را تشکیل می دهد، آن چنان با مازاد ساخت روبروست که مقامات نگرانند بخش ساخت‌وساز دیگر نتواند پیشران اصلی اقتصاد چین باشد.
۶۵ درصد مردم چین اکنون شهرنشین شده اند و به مسکن شهری نیازمندند. اما در شهرهایی چون شانگهای و پکن آمار خانه‌های خالیِ فروش نرفته بسیار بالا گزارش شده است.
در همه شهرهای بزرگ چین آپارتمان ها، هتل ها و فروشگاه های خالی بسیار است. بیش از ۶۵ میلیون واحد مسکونی در سال ۲۰۱۷ در چین خالی گزارش شده است (بیش از دو و نیم برابر کل واحدهای مسکونی در ایران). وجود شهرهای خالی از سکنه یا شهر ارواح بیانگر تکیه چین بر بخش املاک و مستغلات به مثابه بخش پیشران اقتصاد آن کشور است. اندازه بازار واحدهای مسکونی در چین بسیار گسترده و حدود ۵۵ هزار میلیارد دلار است. وجود وضعیت نامتعادل عرضه و تقاضا حاکی از آن است که واحدها برای سرمایه گذاری خریداری شده و خالی مانده است.
مثل ایران، فرهنگ سرمایه گذاری در املاک، و خرید خانه جهت پس انداز در چین شایع است، و تقاضا برای خرید مسکن دوم و سوم وجود دارد. در عین حال، عامه مردم توان خرید و پرداخت اقساط و یا پرداخت نرخ‌های بالای اجاره را ندارند. اجاره ها بالاست و در استطاعت عامه مردم چین نیست.
این کشور با جمعیت ۴/۱ میلیارد نفر و متوسط سه نفر در هر خانوار ، اکنون بیش از ۳۰ میلیارد متر مربع فضای مسکونی در اختیار دارد که برای اسکان همگان کافی است. این رقم از ساخت وساز نسبت تعداد مسکن به تعداد خانوار در چین را به ۱/۰۹ رسانده است (در آلمان و انگلستان برابر۱/۰۲ و ۱/۰۳)، یعنی به ازای هر ۱۰۰ خانوار ۱۰۹ واحد مسکونی در چین امروز وجود دارد. با این همه، همه مردم نمی توانند مسکن مورد نیاز را خریداری یا اجاره کنند. به رغم وجود بازار رهن (بازار خرید اعتباری بلندمدت مسکن در قبال توثیق مسکن) بزرگ، برای بسیاری از مردم، خرید مسکن، مثل ایران، در استطاعت نیست. مثل ایران، مسکن وسیله پس‌انداز شده است. در این شرایط، خانه خالی و نبود مسکن در استطاعت برای اجاره یا خرید توسط اقشار ضعیف همزمان وجود دارد.
نسبت قیمت مسکن به اجاره شبیه ایران رشد بسیار کرده و به رقم متوسط ۴۸ سال رسیده است. اجاره ها به تبع قیمت مسکن آن چنان رشد کرده که در بعضی از شهرها دولت به ناچار سقف افزایشِ قیمت ۵ درصد در سال را تعیین کرده است. در برخی از شهرها نیز به لحاظ بالا رفتن قیمت مسکن و برای این که مردم تشویق به سرمایه‌گذاری در مسکن نشوند، «مالیات بر املاک» به شکل موقت برای پنج سال وضع شده است.
بنابراین
اکنون مشکل شرکت‌هایی چون اورگرند یا کایزا در چین را درمی یابیم که چون به سرعت گذشته نتوانسته‌اند پیش فروش کنند، مشکل مالی پیدا کرده‌اند. داستان دراماتیک شرکت اورگرند چین را شنیده‌اید. این غول عظیم ساخت‌وساز چین با ۳۰۰ میلیارد دلار بدهی (دو درصد تولید ناخالص داخلی چین) بزرگترین انبوه سازِ بدهکار جهان است.
از ارزش سهام آن ۹۰ درصد کاسته شده است و در سال‌جاری حتی نتوانسته بهره کوپن اوراق قرضه خود را بپردازد؛ از این‌رو، اوراق بدهی آن به قرضه بنجلی بدل شده است. شرکتی که ۲۵ سال قبل تأسیس شده، امروزه ۱۳۰۰ پروژه در ۲۸۰ شهر، ۳۰۰۰ پروژه در دست ساخت، و صدها هزار پیش‌خریدار دارد. سقوط این شرکت که به ۳۰۰ بانک و مؤسسه مالی بدهکار است، تأثیر مستقیم بر سیستم مالی چین خواهد داشت و تنگنای اعتباری در آن کشور به وجود خواهد آورد. به نظر می رسد شرکت‌های توسعه گر دیگری چون کایزا هم به دلیل مشکل فروش، مشکل مالی پیدا کرده اند.
احتمال دیگر آن است که چون دولت چین اجاره دهنده زمین است و از آن محل درآمد کسب می‌کند، مثل شهرداری های ما در ایران که از محل مجوز پول درمی آورند، انگیزه داشته است که تولید مسکن را، بی توجه به تقاضای بازار، دائماً تشویق کند و هر سال محرک ساخت میلیون ها واحد خانه جدید شود.
بی شک دولت چین ناچار به اقدام است و توان آن را دارد که با ملی کردن این شرکت ها و یا به روش های دیگر تا حدی وضعیت را تسکین دهد، و با روش هایی چون ممنوعیت فروش زمین به توسعه گران خصوصی، تاحدی از شتاب ساخت وسازها بکاهد. بنابراین بعید است سقوط شرکت های ساختمانی در چین به بحران بین المللی بدل شود، چرا که دولت چین ابزار جمع کردن و ملی کردن این شرکت ها را دارد، و دستگاه قضایی آن کشور مراحل ورشکستگی را با تشریفات بلندمدت انجام نمی دهد، و مانعی برای اقدامات دولت نخواهد بود.
مشابهت های دو کشور که هم خانه خالی دارند و هم خانوارهای زیادی دارند که نیازمند خانه هستند، و به دلیل بالا رفتن قیمت‌ها، توان خرید و اجاره آن خانه ها را ندارند، و مسکن ارزان قیمت بیشتری طلب می‌کنند، حاوی درس‌هایی برای کشور ما است. گره مشکل مسکن چین باید آسان تر باز شود، چرا که آن کشور بازار رهن بزرگی دارد که از طریق آن مردم می توانند به اقساط بسیار طولانی و به نرخ‌های پایین، وام خرید مسکن دریافت کنند؛ امکانی که در کشور ما متأسفانه در دسترس نیست.
محمد حسین ادیب
تحلیل شرکت های بورس اوراق بهادار را در گزارش بازار بخوانید.
کانال تلگرام: https://t.me/farabibourse
ما را در آپارات دنبال کنید: http://www.aparat.com/kargozari.org
خرید و فروش آنلاین سکه و طلا : https://kargozari.org/2018/05/25/gold