تحلیل بنیادی بانک آینده
قبل از اینکه بریم سراغ دارایی های شرکت اول از ترازنامه اش شروع میکنیم و در نهایت در خصوص سهامداران شرکت صحبت میکنیم. همان ابتدا باید بگم که این بانک یه پیچ تاریخیه(سیاسی) بزرگ رو با به سرانجام رسوندن ایران مال رد کرده، کلی شرکت تو در تو داشته که در صورت بروز مشکل به نوعی مثل سپر ازش دفاع کنن….اما حالا با تغییر هیات مدیره و تمام شدن پروژه، روند شفاف شدن صورت های بانک شروع شده اما خوب تا اینجا پیشرفتی که ما ببینیم زیاد نبوده منظورم اینه که هنوز حسابرسی شده صورت های ۹۷ بیرون نیومده یا از ۴ سال و نیمی که از درج نماد گذشته هنوز یه دونه صورت مالی از شرکت های زیرمجموعه رو کدال ننشسته.
جمع دارایی های بانک طبق آخرین ترازنامه ۱۵۸ هزار و ۹۶۹ میلیارد تومانه که از این مبلغ، ۷۰٪ اش تسهیلات اعطاییه ۱۰٪ اش هم سپرده قانونی و مابقی املاک تملیکی که توضیح میدم در ادامه شامل چیا میشه. جمع بدهی ها هم ۱۵۷ هزار و ۶۳۷ میلیارد تومانه که خوب معلومه دیگه بیشترش چیه! ۸۰٪ اش رو سپرده های جذب شده تشکیل میده ۱۷٪ مابقیش رو بدهی به سایر بانکها. ارزش ویژه بانک هم رقمی بالغ بر ۱۳۳۳ میلیارد تومان میشه.
خوب نکته ای که همون اول مشخص میشه اینه که بانک از نقطه نظر عملیات بانکی در حقیقت در سال ۹۷، ۵۸۰ میلیارد تومان هم زیان داشته اما در کنار این موضوع منابعی که جذب کرده اعم از سپرده ها و بدهی های بانکی صرف سرمایه گذاری در پروژه های بانک شده بعبارت روشن تر کلی شرکت ثبت شده(۱۴۷ تا شرکت) اومدن از بانک وام گرفتن و این وام ها بازپرداخت نشده(تفاوت سود علی الحساب و قطعی) و استمهال شده و این شرکت ها اومدن مجتمع فرمانیه و ایران مال رو ساختن.
برای همین شما نسبت کفایت سرمایه بانک رو ببینید زیر ۱٪ هست در حالی که حداقل باید ۸٪ باشه. البته در همون مقطع کفایت سرمایه بانک دی ۲۹-٪ که در سال ۹۸ تبدیل شده به ۴۸-٪! علت این کفایت سرمایه پایین هم طبیعیه، موجودی نقد کافی برای تسویه کردن با تنها ۳.۸٪ سپرده گذاران وجود داره. بهمین دلیل شرایط بانک از منظر ارزیابی های متعارف بحرانیه.
یا برای مثال نسبت تسهیلات اعطایی به سپرده ها در سال ۹۷ برای ۱۲ بانک (بدون بانک آینده) ۸۱٪ بوده که برای آینده سال ۹۷ این نسبت ۱۰۲٪ بوده، در حقیقت برای اینکه یه وقت بانکی دچار ریسک نقدینگی نشه معمولا این نسبت بعد از کسر سپرده قانونی باید بین ۵۵٪ تا ۶۵٪ باشه.اما در حقیقت اینجوری نیست، همه اون شرکت هایی که وام گرفتن ایران مال رو ساختن با برگردوندن ایران مال با بانک آینده در حال تسویه هستن. میتونید تصور کنید ۳۲۲۰۰ میلیارد تومانی که قرض گرفته شده و باهاش ایران مال ساخته شده با برگردوندن ایران مال به قیمت تمام شده به خود بانک آینده و تجدید ارزیابی بانک آینده از همین ایران مال یا مجتمع فرمانیه کاملا وضعیت صورت های مالی شرکت رو از این رو به اون رو میکنه.
در مورد وضعیت نامطلوب صورت های مالی بانک در سال ۹۷، میتونیم صحبت های بیشتری بکنیم ولی دلیلی که این به این شکل درومده رو عرض کردم بنابراین بیشتر روی دارایی های بانک تمرکز میکنیم. چنتا از شرکت های تابعه بانک آینده اینها هستند:
۱. شرکت کارگزاری بانک آینده ۱۰۰ درصد
۲. شرکت ارزش آفرینان آینده ( مجری پروژه بزرگ فرماینه) ۱۰۰ درصد
۳. شرکت تجارت الکترونیکی ارتباط فردا ۴۳ درصد
۴. شرکت سنجش امید آیند ۴۹ درصد
۵. شرکت توسعه عمران فردا گستر ۱۰۰ درصد
۶. شرکت توسعه تجارت نگین بینالود ۱۰۰ درصد
۷. شرکت ارزش آفرینان سیراف ۱۰۰ درصد
۸. شرکت سفیر امواج دریا ۱۰۰ درصد
۹. شرکت ستاره تابناک هشتم توس ۴۴ درصد(مجری پروژه بزرگ مشهد مال)
۱۰.شرکت توسعه بین المللی ایران مال ۱۰۰ درصد(مجری پروژه بزرگ ایران مال)
۱۱. شرکت بازرگانی بهار اقتصاد کامیاران ۱۰۰ درصد(مجری پروژه بزرگ برج تجارت جهانی ایران)
این شرکت ها رو ملاحظه کردین اینها ۱۱ تا از مهمترین شرکت هایی هستند که از بانک تسهیلات گرفتن و عموما هم این تسهیلات رو صرف ساخت و ساز کردن…حالا با به نتیجه رسیدن پروژه هاشون دونه دونه به بانک برمیگردن بصورت دقیقتر بخوام بگم شرکت های موارد ۱ تا ۵ تا آذر ۹۷، شرکت های موارد ۶ تا ۸ تا خرداد ۹۸ و شرکت های موارد ۹ تا ۱۱ تا دی ۹۸ به تملک بانک درومدن،جمع بهای تملیکی ۱۱ تا شرکت بالا ۵۳ هزار و ۱۸۱ میلیارد تومان شده.
اما پروژه هایی که این شرکت ها به نوعی کارفرماش بودن:
۱.پروژه مجتمع چند منظوره فرمانیه
این پروژه تو فرمانیه، خیابون لواسانیه، زمینش ۱۶۱۰۰ متر مربعه که زیربناش بر طبق همون تابلویی که نصب شده ۱۶۲ هزار متر مربعه. زمین پروژه که نبش کوچه آقاییه قبلا متعلق به یکی از شعبه های فروشگاه های زنجیره ای شهروند بوده که زمان شهردار دکتر قالیباف به شرکت ارزش آفرینان آینده(آقای انصاری) فروخته شده. این پروژه سال ۹۳ استارت خورده، مهر ۹۷ هم کار ساخت تموم شده بهای تمام شده اش ۶۰۰۰ میلیارد تومانه و ارزش روزش در حال حاضر ۵۵ هزار میلیارد تومانه. با کسر بهای تمام شده ۶۰۰۰ تاییش به یه ارزش افزوده ۴۹ هزار میلیارد تومانی میرسیم.
۲.مجتمع تجاری مشهد مال
مشهد مال هم بلوار سجاده نبش چهار راه خیام سال ۹۲ استارت خورده و طبق مصاحبه هایی که مسئولان مشهد داشتند ۲۲ بهمن ۹۹ هم افتتاح میشه. زمین پروژه ۷۸۰۰۰ متر مربعه و زیر بناش هم ۶۲۰ هزار متر مربعه که شامل هایپر مارکت، واحدهای اداری و تجاری تو ۱۷ طبقه، رستوران، فودکورت، هتل ۵ ستاره روتانا در ۲۳ طبقه، شهربازی، سالن های سینما و ۹ طبقه پارکینگ طبقاتیه.
سهامدارای این پروژه(ستاره تابناک هشتم توس) ۴۴ درصد بانک آینده، ۷ درصد گروه هتل های اسلامی روتانا دبی و ۴۹ درصد آستان قدس رضویه که سال ۹۵ تو جابجایی های تولیت آستان قدس سهام آستان قدس رضوی به دو موسسه اعتباری ملل واگذار شد.
سهم بانک آینده تو هزینه کرد این پروژه ۷۴۰۰ میلیارد تومان بوده که ارزش روز قدر السهم بانک آینده هم نزدیک ۲۸ هزار میلیارد تومانه که بعدا تو تحلیل وملل جزئیات ارزش روزش رو بیشتر باز میکنم. با کسر بهای تمام شده اش یه مازاد ۲۰ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومانی هم اینجا داریم.
۳.پروژه ایران مال(بازار بزرگ ایران)
پروژه ایران مال رو که همه اتون میشناسید، یه مجموعه ى توریستى،تجارى، فرهنگى و رفاهی تو منطقه ۲۲،انتهای اتوبان همت که تو منطقه خاورمیانه رتبه اول و تو دنیا رتبه پنجم رو داره. زمینی که ایران مال توش ساخته شده ۳۱۷ هزار متر مربع و زیر بناش ۱ میلیون و ۷۰۰ هزار متر مربعه از سال ۹۳ هم ساختش استارت خورده. فار اولش که اردیبهشت ۹۷ افتتاح شده(۱ میلیون و ۳۵۰ هزار متر مربعش) فاز دومش هم ۲۲ بهمن ۹۹.
سرمایه گذار این پروژه هم بانک آینده است که تا اسفند ۹۷ مجموعا ۳۲ هزار و ۲۷۶ میلیارد تومن سرمایه گذاری کرده(بهای تمام شده). شرکت توسعه بین المللی ایران مال(سهامی عام) مالک ۱۰۰ درصدی پروژه ایران ماله که ۱۰۰ درصد این شرکت هم متعلق به بانک آینده است. بعد از بهره برداری فاز دوی این پروژه(مرکز مالی بین المللی که کارفرماش بازرگانی بهار اقتصاد کامیارانه) هم قراره تو بورس عرضه بشه(با نماد سیراف).
برای اینکه با جزئیات پروژه آشنا بشین میتونید به سایت ایران مال دات کام مراجعه کنید. برای مثال اینکه هتل ۵ ستاره اش ۳۵۹ تا اتاق داره(اتاق ۳۶۰ رزرو دائمی هست) ۱۸ طبقه است و کلی اطلاعات دیگه. برای ساخت این پروژه ۳.۸ میلیارد یورو هزینه شده که با یوروی ۲۴ هزار و ۵۰۰ تومانیه امروز، ارزش روزش ۹۱ هزار میلیارد تومان میشه. عمدا هزینه کرد یورویی اش رو هم گذاشتم که خودتون بتونید بروزش کنید. با بهای تمام شده ای که گفتیم مازاد ایران مال هم ۵۸ هزار ۸۰۰ میلیارد تومان میشه.
۴.ساختمان مرکزی بانک آینده
ساختمان مرکزی بانک آینده که تو منطقه الهیه تهران کنار بزرگراه مدرس تو ۱۴۰ طبقه با زیربنای ۶۱ هزار متر مربع ساخته شده معروفه به ساختمون شیشه ای منامر، بهای تمام شده اش ۷۵۰ میلیارد تومانه، ۴۲٪ پیشرفت فیزیکی داشته، با همین مقدار پیشرفت پروژه هم بخواهیم ارزش گذاری کنیم نزدیک ۳ هزار میلیارد تومان ارزش روز این بناست(با زمینش)، با کسر بهای تمام شده اش ۲ هزار و ۲۵۰ میلیارد تومان هم از اینجا ارزش افزوده داره.
هتل دزاشیب
هتل سوپر لوکس ۵ ستاره تو منطقه دزاشیب تهران چسبیده به سه راه یاسر که از سال ۹۲ استارت خورده تو ۲۹ طبقه به مساحت ۲۳۵۰۰ متر مربع و ۱۱۳ اتاق که ۵۵٪ پیشرفت فیزیکی داشته و ۳۱۰ میلیارد تومان هزینه اش شده با همین درصد پیشرفت پروژه،ارزش روزش بالغ بر ۸۰۰ میلیارد تومانه. که مازادش رقمی بالغ بر ۴۹۰ میلیارد تومان میشه.
۶.ساختمان چهار راه جهان کودک
این ساختمون هم بر چهار راه جهان کودکه کلا ۱۵۰۰ متر مربعه در ۳۵ طبقه و البته در دست ساخت که ۴۵٪ اش متعلق به بیمه رازیه و بقیه اش مال بانک آینده است و بیمه رازی هم قراره بعد از تکمیل به این ساختمون منتقل بشه.۷۵٪ پیشرفت پروژه داره، ۴۶۰ میلیارد تومان هزینه شده با همین درصد پیشرفت پروژه ۱۲۴۰ میلیارد تومان میارزه. ۸۰۰ میلیارد تومان هم این پروژه مازاد داره که قدر السهم بانک آینده میشه ۴۴۰ میلیارد تومان.
جمع بندی
خیلی طولانی شد…یه جمع بندی کنیم همین مازاد هایی که جمع زدیم شد ۱۳۱ هزار و ۱۱۸ میلیارد تومان، ۱۳۳۳ میلیارد تومان هم ارزش ویژه داشتیم برآورد ما از ارزش هر سهم بانک آینده ۸۲۸۰ تومانه، قیمت هر سهم ۱۳۷۳ تومان بوده که در حقیقت ۱۶٪ ارزش خالص دارایی هاش معامله میشه.
من تو مجتمع فرمانیه نظرم با دکتر فرق میکنه…تو بازدیدی که از مجتمع داشتیم خود پیمانکار میگفت فقط یراق آلات این مجتمع ۳۱۰ میلیارد تومان هزینه داشته…با توجه به فیه منطقه از نظر من خود این مجتمع ۱۰۰ هزار میلیارد تومان میارزه. که اگه این عددو بذارید ارزش خالص دارایی های هر سهمو تا ۱۲ هزار تومان هم بالا میبره. حالا انشالله تو مناسبت های مختلف عکس هایی که گرفتیم رو هم اینجا میذاریم.
محسن جلالی
#تحلیل_بنیادی #بانک_آینده #ایران_مال
تحلیل بنیادی بانک آینده / تحلیل بنیادی بانک آینده /تحلیل بنیادی بانک آینده/تحلیل بنیادی بانک آینده